Kas omanäoline arhitektuur loob käegakatsutavat väärtust? Vilniuse uue ärisümboli Artery vastus peitub üürilepingutes

Vilniuse siluetti ja keskse äripiirkonna ilmet muutnud Artery tulemused näitavad, et vastust tasub otsida üürnike otsustest. Pärast kahte tegutsemisaastat on ärikeskuse täituvus 98%, üürilepingute keskmine kestus kuus aastat ning osa siin tegutsevaid ettevõtteid on juba üürinud lisapinda edasiseks laienemiseks.

Ärihoone väärtust mõõdetakse tavaliselt tõhususnäitajate kaudu: kui palju on hoones väljaüüritavat pinda, kui palju maksab hoone ülalpidamine ja kui palju tulu see teenib. Hoopis keerulisem on hinnata selle omanäolisust ja äratuntavust.

Bilansis selle jaoks eraldi rida ei ole, kuid hoone identiteet võib otseselt tugevdada selle konkurentsivõimet. Kergesti äratuntav ärikeskus muutub seal tegutsevate ettevõtete kuvandi osaks ning selle eripära ei saa kiiresti mõnel teisel krundil korrata.

„See on eriti oluline Balti riikide pealinnades, kus uute büroohoonete tehnilised omadused muutuvad üha sarnasemaks ning kõige tugevamate üürnike pärast ei konkureeri ainult üksikud hooned. Rahvusvahelised ettevõtted hindavad nii linnade atraktiivsust kui ka konkreetse büroo asukohta, kvaliteeti ja mainet. Omanäoline hoone võib selles konkurentsis anda selge eelise,“ ütleb Arteryt haldava, Läänemere piirkonna turul 19 aastat tegutsenud investeeringute haldamise ettevõtte Lords LB Asset Management fondijuht ja juhatuse liige Marius Žemaitis.

Vilniuses Konstitucijos prospektil, Valge silla kõrval asuva Artery projekteeris USA arhitekt Daniel Libeskind koos Leedu arhitektuuribürooga Archinova. Kaht eri kõrgusega hoonemahtu ühendab klaasiga kaetud galerii. Hoone täiendas Nerise paremkaldal kõrghoonete rida, kuid ei sulandunud ümbritsevasse keskkonda – selle siluett on äratuntav ka teistest linnaosadest vaadates.

Üle 20 000 ruutmeetri pinnaga Artery alustas tegevust 2024. aastal ning avamise ajaks oli juba 90% selle pinnast välja üüritud. Praegu on täituvus 98% ja üürilepingute keskmine kestus kuus aastat.

Kõrge täituvus näitab, et nõudlus omanäoliste objektide järele püsib. Lepingute kestus võimaldab hinnata, kui pika aja jooksul see nõudlus tuludes väljendub. Veel üks oluline näitaja on hoones juba tegutsevate ettevõtete otsused edasise laienemise kohta.

Artery suurim üürnik Johnson Matthey GBS Lithuania kasutab ligikaudu 3700 ruutmeetrit pinda. Leedus tegevust alustades valis ettevõte esialgu väiksemad ruumid, kuid hiljem laiendas oma pinda, võttes juurde ruume teisel korrusel. Samal perioodil on üüripinda suurendanud veel mitu ärikeskuses tegutsevat ettevõtet.

Visma Tech üürib siin ligikaudu 3200 ruutmeetrit, pank Citadele ja ettevõtte Citadele Leasing Leedu filiaal umbes 2400 ruutmeetrit ning pank Urbo üle 2000 ruutmeetri.

„Ärikeskuse avamise ajaks olime juba välja üürinud 90% selle pinnast, seega ei püüdnud me ülejäänud ruume iga hinna eest täita. Eelistasime pikaajalisi lepinguid finantsiliselt usaldusväärsete ettevõtetega. Ettevõtete otsus samas hoones laieneda on eriti oluline, sest see tehakse alles pärast seda, kui on saadud tegelik kogemus selles hoones töötamisest,“ ütleb Žemaitis.

Üürniku laienemisel samas hoones on ka praktiline väärtus. Kasvav ettevõte ei pea aadressi vahetama, kogu kontorit uuesti sisustama ega meeskonda mitme asukoha vahel jagama. Ärikeskuse jaoks aitab see hoida ettevõtet üürnikuna selle eri arenguetappides.

Silmapaistev arhitektuur loob kõrged ootused, kuid hoone igapäevase väärtuse määravad lahendused, mida linnasiluetilt ei näe.

Artery hoones on eri tsoonide mikrokliima juhtimissüsteemid ning kiirgusküte ja -jahutus. Madalama hooneosa katusel töötab hoone arhitektuuri integreeritud päikeseelektrijaam ning ärikeskusele on omistatud kõrgeima taseme kestlikkussertifikaat „BREEAM International New Construction Outstanding“.

„Arhitektuur aitab hoonel silma paista, kuid otsus sinna jääda sõltub igapäevasest kvaliteedist. Ettevõtetele on oluline, kas hoone on töötajatele mugav, tõhusalt hallatav ja suudab kohaneda nende muutuvate vajadustega. Objekti pikaajalise väärtuse loob nende omaduste koosmõju,“ märgib Žemaitis.

Artery tulemusi toob esile ka laiem turukontekst. Selle aasta esimesel poolaastal oli A-klassi büroopindade vakantsusmäär Vilniuses 10,5%. Samas paiknes 61,3% sel perioodil välja üüritud pinnast A-klassi hoonetes ning ligikaudu kaks kolmandikku üüritehingutest sõlmiti keskses äripiirkonnas.

Need andmed on olulised hoone tulemuste võrdluspunktina. Kui turul on rohkem vaba pinda, omandavad 96% täituvus, lepingute kuueaastane keskmine kestus ja üürnike laienemisotsused suurema kaalu kui ajal, mil peaaegu kogu uus pind üüritakse välja iseenesest.

Artery juhtum ei ole oluline seetõttu, et sama arhitektuurset mudelit saaks korrata Riias või Tallinnas. Vastupidi – omanäolisuse väärtus tulenebki sellest, et seda ei saa kopeerida.

Balti turu jaoks on laiem järeldus järgmine: arhitektuuriline ambitsioon omandab majandusliku tähenduse ainult siis, kui seda toetavad hoone igapäevane kvaliteet, tugevad üürnikud ja pikaajalised lepingud.

Balti riikide suhteliselt väikestel turgudel on see kombinatsioon eriti oluline. Ühe suure üürniku lahkumine võib hoone tulusid märgatavalt mõjutada, samas kui suure rahvusvahelise ettevõtte lisandumine võib muuta pakkumise ja nõudluse tasakaalu. Seetõttu kujuneb ettevõtete hoidmise võime üheks olulisemaks objekti vastupidavuse näitajaks.

Investorite jaoks on hoone äratuntavus eelis, kuid mitte iseseisev investeerimisargument. Finantsilise tähenduse omandab see siis, kui aitab üürnikke kauem hoida ja võimaldab hoonel mitte konkureerida üksnes üürihinnaga.

„Arhitektuuriline ja investeerimisväärtus ei ole sama, kuid parimate objektide puhul tugevdavad need teineteist. Hoone omanäolisus aitab säilitada selle positsiooni ning pikaajalised lepingud muudavad selle eelise prognoositavaks tuluks,“ ütleb Žemaitis.

Ettevõtte Lords LB Asset Management hallatavatele fondidele kuulub Vilniuse keskses äripiirkonnas kolm A-klassi büroohoonet – Artery, K29 ja tänavu avatud Sąvaržėlė. Nende kogupindala ületab 55 000 ruutmeetrit.