Tewox naaseb võlakirjaturule: mida õpetas ligi kahekordne ülemärkimine?

Tewoxi võlakirjade nõudlus ületas pakkumist 74% võrra. Selle tulemuse kõige väärtuslikum osa on nõudluse struktuur. Varasema Tewoxi võlakirjaemissiooni investorid esitasid taotlusi 8,883 miljoni euro väärtuses, samas kui investorid, kes varasemas emissioonis ei osalenud, esitasid taotlusi 8,519 miljoni euro väärtuses.

Tegemist on kahe erineva hinnanguga. Olemasolevad investorid tegid otsuseid, tuginedes oma koostööle emitendiga. Uued investorid tuginesid avalikult kättesaadavatele andmetele, portfelli struktuurile ja emissioonitingimustele. Peaaegu võrdsed nende taotluste summad näitasid, et Tewoxi investeerimismudel on arusaadav ka väljaspool olemasolevat investorite ringi.

Valmistudes peagi algavaks teiseks jaotusvooruks, võtame esimesest voorust kaasa kolm õppetundi selle kohta, kuidas investorid loevad kinnisvaraettevõtte bilanssi, hindavad üüritulu kvaliteeti ja eristavad portfelli kasvu lihtsast varade akumuleerimisest.

Tewoxi portfelli tuuma moodustavad toidukaupluste operaatorid ja jaemüüjad, kes tegutsevad teistes igapäevase tarbimise kategooriates, kuna me teame, et nõudlus selle kategooria järele püsib kõigi majandustsüklite jooksul. Üürnike seas on Iki, Rimi, Lidl, dm, Action, TEDi, Sinsay ja teised operaatorid.

Selles segmendis on oluline ka kümne Poolas meie hallatava kaubanduspargi kulumudel. Väiksem ühiskasutatavate alade osakaal ja hoonete suhteliselt lihtne tehniline struktuur aitavad hoida üürniku ruumide kogukulusid konkurentsivõimelistena. See on oluline pikaajalise üürikasvu potentsiaali hindamisel: omanikku ei huvita mitte teoreetiliselt võimalik kõrgeim üür, vaid jätkusuutlik tulu kogu üüriperioodi jooksul.

Seetõttu hindame portfelli haldamisel lisaks täitumusele ka seda, kuidas muutub üksikute üürnike tegevus, kui palju aega on jäänud lepingute lõpuni, milline osa tulust läheb suurimatele operaatoritele ja kas objekti üürnike koosseis vastab kohalike ostjate vajadustele. Nende näitajate kogum aitab hinnata, kas praegune kõrge täituvus tagab pikaajalise rahavoo.

Portfelli väärtuse kasv iseenesest ei näita, kas kapitali jaotus on tõhus. Oluline on see, kuidas uus vara portfelli sisenes, millal see hakkas tulu teenima ja kes tehingut rahastas.

Kaks Tewoxi projekti 2026. aasta teises kvartalis peegeldavad erinevaid kapitali paigutamise strateegiaid.

Klaipeda rajoonis Dituvas valmis toidupood, mille väärtus on peaaegu 5 miljonit eurot. Ligikaudu 2000 ruutmeetri suurune objekt anti pikaajalise üürilepingu alusel üle kaubandusketile Iki. Arendusse paigutatud kapital muudeti toimivaks, üüritulu teenivaks varaks.

Poolas Nysa linnas omandasime 2025. aastal avatud ja ligi 12 000 ruutmeetri suuruse kaubanduspargi. Selles tegutsevad Lidl, Xtreme Fitness, dm, HalfPrice, Sinsay, Woolworth, Action, TEDi ja teised jaemüüjad. Ostu rahastas Saksa pank Deutsche Pfandbriefbank.

Nysa puhul lisandus portfelli kohe toimiv rahavoog. Dituvas lõime selle pärast arendus- ja üüriprotsessi lõpuleviimist. Neil strateegiatel on erinevad riskiprofiilid, seega on nende osakaal portfellis kapitali paigutamise otsus.

Ka meie kahe turu roll on erinev. Leedus haldasime juuni lõpu seisuga 35,8 tuhat ruutmeetrit ja Poolas 73 tuhat ruutmeetrit tegutsevat jaekaubanduskinnisvara. Poola osa moodustas juba umbes kaks kolmandikku kogu üüripinnast. Poola ei ole enam lihtsalt Leedu portfelli täiendav turg. Juba välja kujunenud kümnest tegutsevast jaekaubanduspargist koosnev platvorm, millel on oma ulatus, rahastamispartnerid ja tehinguvoog. Näeme, et see turg on atraktiivne ka investoritele ja julgustab neid Tewoxisse investeerima.

Võlakirjaturule naasmiseks valmistudes peame esimese etapi tulemusi kohustuseks. Teises etapis hindavad investorid uuesti portfelli koosseisu, üüritulu kvaliteeti, kapitalistruktuuri ja vahendite kasutamise plaani. Meie ülesanne on esitada selleks piisavalt konkreetseid andmeid.